Tras un parón obligado por las circunstancias, la cooperativa inmobiliaria vuelve a ponerse en marcha como una fórmula útil para lograr una vivienda a un precio razonable: el de coste. Creado en 1844, no fue hasta hace unos 50 años cuando el cooperativismo se asienta con fuerza en España. Desde entonces, se han llegado a construir un millón y medio de viviendas en el país, porque el 90% de lo que se edificaba era vivienda protegida. Sin embargo, en los últimos años no se ha llegado ni al 20%. El boom inmobiliario frenó casi en seco la actividad de las cooperativas, ya que el suelo al que podían acceder este tipo de promociones era más bien escaso y, sobre todo, excesivamente caro para optar por él.
“Con la burbuja inmobiliaria, el incremento de los precios de los terrenos ha sido tremendo y resultaba imposible construir vivienda protegida. El suelo de ésta tiene un precio tasado del 15% del valor de la vivienda y, por tanto, no había terreno disponible para ese porcentaje. Las inmobiliarias construían cerca de 600.000 viviendas al año y el precio del suelo subía sin parar, así que nosotros no teníamos hueco”, explica Alfonso Vázquez, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi).
Suelo asequible
Esta situación ha cambiado. En momentos de crisis, muchos propietarios de terrenos que quieren venderlos se ven en la tesitura de fijar precios mucho más competitivos que los que se barajan en tiempos de bonanza. “Ahora, con el sobrante de suelo acumulado por los grupos inmobiliarios o las entidades financieras, ya hay oferta de suelo a precio razonable que nos permite construir viviendas protegidas. Bastantes más que en años anteriores”, apunta Vázquez. Los datos más recientes, de finales del ejercicio de 2009, señalan que hay en régimen de cooperativa aproximadamente 41.000 viviendas en construcción y unas 56.000 en proyecto.
El precio del suelo se ha abaratado en una horquilla que va desde el 5% hasta el 40%, más o menos según las Comunidades Autónomas y la demanda existente en cada una de ellas. De todos modos, las cooperativas parecen no dispuestas a esperar y ya están adquiriendo todo el suelo ‘finalista’ posible, llamado así porque es en el que se puede construir en un plazo breve. Creen que hay que olvidarse del suelo que está ‘en marcha’, debido, sobre todo, a la lentitud de las autoridades municipales para concretar los desarrollos urbanísticos, procesos que a veces pueden tardar hasta 10 años.
Precio de la vivienda y financiación
“La principal ventaja radica en que el comprador de una vivienda en régimen de cooperativa se convierte en promotor de la misma, eliminando las plusvalías que obtiene un promotor inmobiliario profesional y obteniendo así su vivienda a precio de coste. Otra ventaja es que participa en la toma de decisiones a través de la Asamblea General de Socios a lo largo de todo el desarrollo de la promoción”, afirma Noelia Muñoz, consejera delegada de Covi 89, una gestora de este grupo que lleva 15 años en activo.
Se trata de un sistema de autopromoción, una operación sin ánimo de lucro puesta en marcha por trabajadores de una misma empresa, organizaciones sindicales, parroquias, vecinos de una zona, etc, que tienen la necesidad de disponer de una vivienda. No hay una promotora que ejerza de intermediaria y obtenga su margen de beneficio encareciendo el precio de la vivienda.
“Eso sí, hace unos años, en pleno boom, la diferencia de precio con una vivienda normal podía llegar al 30%, pero ahora la vivienda en general ya no tiene ese precio tan elevado y, por tanto, el ahorro es menor”, dice Alfonso Vázquez, quien considera que los pisos de cooperativa no tienen tantas dificultades de financiación como otro tipo de viviendas: “Se cuenta con el capital acumulado durante tiempo por los socios en cuentas corrientes ‘congeladas’ sólo destinadas a comprar suelo cuando las ‘aguas’ se tranquilizaran. Importan las aportaciones hechas y no tanto el crédito de las entidades financieras. Por ello, las cooperativas que se constituyeron hace ya algún tiempo lo tienen más fácil que las creadas recientemente o las que vayan a ponerse en marcha ahora”.
Nuevos ‘actores’
En esta nueva coyuntura, han aparecido las cooperativas creadas por promotoras y constructoras, como es el caso de Quabit, del Grupo Afirma, o Reurbe, de Reyal Urbis, con las que no tratan de dar salida a su stock de viviendas, sino de desarrollar nuevas promociones para suelos que tienen disponibles. También es una forma de asegurarse un cliente cuando construyen una promoción.
“Para una empresa inmobiliaria que no tiene ahora demasiada demanda, la cooperativa les permite que sea el socio el que aporte el capital y asuma la responsabilidad hipotecaria. La desventaja es que algunas no respetan los principios del cooperativismo, sobre todo, a la hora de ofrecer la información. La ventaja, que son entidades gestionadas por profesionales que ofrecen seguridad al cooperativista: viviendas llave en mano, de calidad y en los plazos convenidos”, asegura el presidente de Concovi.
El objetivo de Quabit es crear una red de cooperativas por toda España, para así sortear la actual parálisis del sector: dificultad para financiar promociones nuevas, viviendas terminadas que no se adaptan a la demanda actual o compradores que buscan precios razonables. Sus responsables ofrecen a los futuros cooperativistas su red comercial y sus conocimientos del mercado, así como sus terrenos o los de entidades financieras para desarrollar posteriormente la promoción.
Similar es el caso de Reurbe, que considera que personas ajenas al sector no cuentan con los medios y conocimientos necesarios para sacar adelante un proyecto y les ofrece los servicios habituales de las gestoras de comunidades y cooperativas de viviendas libres: asesoramiento y gestión, encargándose de los trámites administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de viviendas.
El futuro
Sin embargo, las cooperativas todavía encuentran dificultades de financiación. “Las medidas tomadas por la Administración para facilitar la financiación de la vivienda protegida no son vinculantes para las entidades financieras. La Administración tiene que apoyar con medidas más serias si quiere ‘relanzar’ la vivienda social y protegida”, comenta Muñoz. Desde la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España también piden que se cumplan los convenios fijados en el Plan Nacional de la Vivienda 2009-2012 porque no se están cumpliendo.
Pisos.com
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