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El Camino de los Inconformistas Inmobiliarios

Corredor Destaca el Papel de las Cooperativas en la Política de Vivienda

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha clausurado hoy la XIII Jornada del Cooperativismo de Viviendas organizada por la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi). En el transcurso de su intervención, la ministra ha destacado que “el Ministerio de Vivienda comparte con las cooperativas de vivienda el propósito de lograr el bien común y la vocación de facilitar el acceso a la vivienda trabajando con cada familia y con cada ciudadano que lo necesite”.

Beatriz Corredor, ha subrayado que las cooperativas “desempeñan un papel fundamental en la política de vivienda”. En este sentido, ha recordado que estas asociaciones desarrollan el 30% de la vivienda protegida en España y que, en los últimos quince años, aproximadamente 4.000 cooperativas han promovido 1,5 millones de viviendas, tanto libres como protegidas, que representan cerca del 6% del actual parque de viviendas. “El sistema cooperativo, además, contribuye de forma decisiva a la integración social de colectivos en riesgo de exclusión residencial y, por tanto, social, y colabora también, no sólo en garantizar el acceso a una vivienda asequible, sino también a la construcción de la ciudad y de un entorno urbano apto para la convivencia ente los vecinos de los nuevos barrios”.

La ministra ha destacado igualmente que “el sistema cooperativo, con Concovi como referente nacional, se está modernizando, como también lo está haciendo la gestión cooperativa”. En este sentido, la ministra ha reiterado “nuestro ofrecimiento de ayuda y colaboración institucional para consolidar estos logros, y nos comprometemos a seguir trabajando para facilitar al máximo la promoción de viviendas, agilizando los trámites y los plazos que impone el procedimiento de gestión de las ayudas y especializando éstas de forma que puedan adaptarse mejor a las especificidades del movimiento cooperativo”.

En el marco de esta ayuda institucional, Beatriz Corredor ha explicado que “lograr el marco legal que mejor se adapte a las necesidades actuales de los cooperativistas es un reto que el Gobierno está abordando con todos los sectores afectados en iniciativas tales como la nueva Ley de Cooperativas, actualmente en fase de negociación” y ha recordado que “el Ministerio de vivienda ha trasladado al grupo de trabajo interministerial que está elaborando el anteproyecto, las propuestas que, entre otros, Concovi nos planteó en su día”.

En el ámbito de la situación del sector de la vivienda, la titular de Vivienda ha señalado que el sector cooperativo está sufriendo de forma análoga a todos los promotores las consecuencias de la crisis y que comparte con este sector la preocupación por la falta financiación, las dificultades de acceso a suelo finalista y la limitación de la capacidad financiera del gestor profesional de las cooperativas.

En este sentido, la ministra ha desgranado las iniciativas adoptadas por el Ministerio de Vivienda para facilitar la financiación de vivienda protegida a través de una línea de cobertura en colaboración con el ICO y de la puesta a disposición de más suelo para la construcción de vivienda protegida.

Por lo que respecta a la línea de cobertura, la titular de Vivienda ha explicado que “la misma cumple un doble objetivo. Por un lado, ofrecer una cobertura temporal para la compra de hasta 100.000 viviendas protegidas, procedentes del nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Por otro, incentivar a las entidades de crédito a firmar préstamos convenidos y financiar la ejecución del PEVR.; asumiendo el Ministerio de Vivienda el riesgo de ejecución de los préstamos con cargo a su presupuesto”.

En lo que se refiere a los problemas de acceso a suelo, la ministra ha recalcado que “las cooperativas deben tener acceso, en condiciones de igualdad, al suelo reservado por los ayuntamientos a la vivienda asequible y más social, la vivienda protegida”. Una reserva “establecida por la Ley de Suelo, si los cooperativistas cumplen los baremos exigidos en el registro de demandantes de la comunidad, y están inscritos en el mismo como demandantes de una vivienda protegida”.

Este es el criterio que, según ha señalado la ministra, tiene establecido SEPES para la adjudicación de los suelos finalistas de su propiedad en los polígonos residenciales que promueve o urbaniza en todo el país. Sobre este asunto, ha recordado que SEPES ha puesto en el mercado más de 23 millones de metros cuadrados de suelo del Estado para la construcción de cerca de 75.000 nuevas viviendas con protección pública”. Además, la Entidad Estatal de Suelo lanzó el año pasado una OPCS con el objeto de dinamizar, desde el sector público, la urbanización de viviendas protegidas. En esta operación se invertirán 180 millones de euros y a través de la misma SEPES gestionará casi un millón de metros cuadrados de suelo en los que se podrán construir 8.690 viviendas en actuaciones situadas en siete comunidades autónomas.

Ayudas del Ministerio

Beatriz Corredor ha recordado que los miembros de las cooperativas pueden beneficiarse de las ayudas del PEVR 2009-2012. De este modo, los cooperativistas que acceden por primera vez a la propiedad de una vivienda pueden recibir del Ministerio ayudas directas a la entrada de hasta 13.200 euros, acceso a préstamos convenidos o un subsidio de hasta 155 euros por cada 10.000 de préstamo por un periodo de hasta diez años.

En su intervención, la ministra ha animado a las administraciones públicas y el sector de las cooperativas a “seguir trabajando de forma conjunta para proporcionar viviendas más accesibles a los ciudadanos”. A su juicio, para que este trabajo dé los mejores resultados “es necesario un sector cooperativista moderno, que desarrolle de nuevas figuras de abaratamiento de los precios y dinamización del sector y aproveche las oportunidades que suponen las cesiones de uso, el alquiler, y la promoción en suelo público cedido en derecho de superficie”.

Asimismo, ha reiterado “el compromiso del Ministerio con la economía social, que está aquí tan ampliamente representada”. “Vamos por la buena senda -ha recordado-, pero queda mucho por andar. Os invito a seguir trabajando para construir ciudades sostenibles con viviendas asequibles y de calidad en las que los ciudadanos pueden desarrollarse plenamente como personas. En este camino nos encontrareis a vuestro lado”.

El Renacer de las Cooperativas de Vivienda

Tras un parón obligado por las circunstancias, la cooperativa inmobiliaria vuelve a ponerse en marcha como una fórmula útil para lograr una vivienda a un precio razonable: el de coste. Creado en 1844, no fue hasta hace unos 50 años cuando el cooperativismo se asienta con fuerza en España. Desde entonces, se han llegado a construir un millón y medio de viviendas en el país, porque el 90% de lo que se edificaba era vivienda protegida. Sin embargo, en los últimos años no se ha llegado ni al 20%. El boom inmobiliario frenó casi en seco la actividad de las cooperativas, ya que el suelo al que podían acceder este tipo de promociones era más bien escaso y, sobre todo, excesivamente caro para optar por él.

“Con la burbuja inmobiliaria, el incremento de los precios de los terrenos ha sido tremendo y resultaba imposible construir vivienda protegida. El suelo de ésta tiene un precio tasado del 15% del valor de la vivienda y, por tanto, no había terreno disponible para ese porcentaje. Las inmobiliarias construían cerca de 600.000 viviendas al año y el precio del suelo subía sin parar, así que nosotros no teníamos hueco”, explica Alfonso Vázquez, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi).

Suelo asequible

Esta situación ha cambiado. En momentos de crisis, muchos propietarios de terrenos que quieren venderlos se ven en la tesitura de fijar precios mucho más competitivos que los que se barajan en tiempos de bonanza. “Ahora, con el sobrante de suelo acumulado por los grupos inmobiliarios o las entidades financieras, ya hay oferta de suelo a precio razonable que nos permite construir viviendas protegidas. Bastantes más que en años anteriores”, apunta Vázquez. Los datos más recientes, de finales del ejercicio de 2009, señalan que hay en régimen de cooperativa aproximadamente 41.000 viviendas en construcción y unas 56.000 en proyecto.

El precio del suelo se ha abaratado en una horquilla que va desde el 5% hasta el 40%, más o menos según las Comunidades Autónomas y la demanda existente en cada una de ellas. De todos modos, las cooperativas parecen no dispuestas a esperar y ya están adquiriendo todo el suelo ‘finalista’ posible, llamado así porque es en el que se puede construir en un plazo breve. Creen que hay que olvidarse del suelo que está ‘en marcha’, debido, sobre todo, a la lentitud de las autoridades municipales para concretar los desarrollos urbanísticos, procesos que a veces pueden tardar hasta 10 años.

Precio de la vivienda y financiación

“La principal ventaja radica en que el comprador de una vivienda en régimen de cooperativa se convierte en promotor de la misma, eliminando las plusvalías que obtiene un promotor inmobiliario profesional y obteniendo así su vivienda a precio de coste. Otra ventaja es que participa en la toma de decisiones a través de la Asamblea General de Socios a lo largo de todo el desarrollo de la promoción”, afirma Noelia Muñoz, consejera delegada de Covi 89, una gestora de este grupo que lleva 15 años en activo.

Se trata de un sistema de autopromoción, una operación sin ánimo de lucro puesta en marcha por trabajadores de una misma empresa, organizaciones sindicales, parroquias, vecinos de una zona, etc, que tienen la necesidad de disponer de una vivienda. No hay una promotora que ejerza de intermediaria y obtenga su margen de beneficio encareciendo el precio de la vivienda.

“Eso sí, hace unos años, en pleno boom, la diferencia de precio con una vivienda normal podía llegar al 30%, pero ahora la vivienda en general ya no tiene ese precio tan elevado y, por tanto, el ahorro es menor”, dice Alfonso Vázquez, quien considera que los pisos de cooperativa no tienen tantas dificultades de financiación como otro tipo de viviendas: “Se cuenta con el capital acumulado durante tiempo por los socios en cuentas corrientes ‘congeladas’ sólo destinadas a comprar suelo cuando las ‘aguas’ se tranquilizaran. Importan las aportaciones hechas y no tanto el crédito de las entidades financieras. Por ello, las cooperativas que se constituyeron hace ya algún tiempo lo tienen más fácil que las creadas recientemente o las que vayan a ponerse en marcha ahora”.

Nuevos ‘actores’

En esta nueva coyuntura, han aparecido las cooperativas creadas por promotoras y constructoras, como es el caso de Quabit, del Grupo Afirma, o Reurbe, de Reyal Urbis, con las que no tratan de dar salida a su stock de viviendas, sino de desarrollar nuevas promociones para suelos que tienen disponibles. También es una forma de asegurarse un cliente cuando construyen una promoción.

“Para una empresa inmobiliaria que no tiene ahora demasiada demanda, la cooperativa les permite que sea el socio el que aporte el capital y asuma la responsabilidad hipotecaria. La desventaja es que algunas no respetan los principios del cooperativismo, sobre todo, a la hora de ofrecer la información. La ventaja, que son entidades gestionadas por profesionales que ofrecen seguridad al cooperativista: viviendas llave en mano, de calidad y en los plazos convenidos”, asegura el presidente de Concovi.

El objetivo de Quabit es crear una red de cooperativas por toda España, para así sortear la actual parálisis del sector: dificultad para financiar promociones nuevas, viviendas terminadas que no se adaptan a la demanda actual o compradores que buscan precios razonables. Sus responsables ofrecen a los futuros cooperativistas su red comercial y sus conocimientos del mercado, así como sus terrenos o los de entidades financieras para desarrollar posteriormente la promoción.

Similar es el caso de Reurbe, que considera que personas ajenas al sector no cuentan con los medios y conocimientos necesarios para sacar adelante un proyecto y les ofrece los servicios habituales de las gestoras de comunidades y cooperativas de viviendas libres: asesoramiento y gestión, encargándose de los trámites administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de viviendas.

El futuro

Sin embargo, las cooperativas todavía encuentran dificultades de financiación. “Las medidas tomadas por la Administración para facilitar la financiación de la vivienda protegida no son vinculantes para las entidades financieras. La Administración tiene que apoyar con medidas más serias si quiere ‘relanzar’ la vivienda social y protegida”, comenta Muñoz. Desde la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España también piden que se cumplan los convenios fijados en el Plan Nacional de la Vivienda 2009-2012 porque no se están cumpliendo.

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